Grundstücke, Immobilien und Bauprojekte auf Mallorca

Etliche Objekte sieht sich ein Kaufinteressent an, bevor er eine Immobilie endgültig kauft. Dies kostet schon in der Heimat in Deutschland eine größere Menge Zeit und für das Fahren und weitere Dinge auch Geld. Noch teurer wird das Vergnügen, wenn man in Spanien nach einem geeigneten Haus oder Laden beziehungsweise Lokal oder Betrieb sucht. Ohne Hilfe ist es kaum zu schaffen, alle Besichtigungen auf einen gewissen Zeitraum zu legen und dafür dann auch nur einmalig die Kosten für Flug und Unterkunft zu bezahlen.

Leichter hat es der Kaufinteressent, der sich im Internet kompetente Hilfe von einem Makler sucht. Hier gibt es sogar Agenturen, die auf Spanien spezialisiert sind und genau nach Wunsch das richtige Grundstück, die passende Wohnimmobilie oder ein Gewerbeobjekt finden. Budget, Größe und Lage sollte dem Makler natürlich mitgeteilt werden; nur dann wird er effektiv und schnell sein Wissen an den Interessenten weitergeben. Aus den Angeboten, die momentan zur Verfügung stehen, sucht sich der Käufer das passende Haus oder Areal aus und schon ist unnützes Geldverschwenden und jeglicher Zeitaufwand kein Thema mehr.

Spanische Immobilien glänzen in einem völlig anderen Licht, als es manche deutschen Wohnhäuser jemals können – der Grund hierfür ist einfach die Sonne, die dank des mediterranen Klimas alles in gleißendes Funkeln taucht. Wer von so viel Sonne, dem Meer, Palmen und allen anderen Vorzügen der spanischen Landschaft umgeben ist, findet alles automatisch ein wenig freundlicher, schöner, angenehmer. Doch es gibt, zum Beispiel im sogenannten Hinterland auf Mallorca, durchaus auch Immobilien, die sich von anderen abheben. Villen schönster Bauweise laden zum Urlaub ein und stehen mit etwas Glück vielleicht sogar dann und wann zum Verkauf – die Erfüllung eines Traumes, wenn man das nötige Kleingeld dazu auf der hohen Kante hat.

Die Villa hebt sich von der luxuriösen Finca durch ihren Baustil ab. Ein edles Herrenhaus steht hier prunkvoll auf dem Gelände, statt eines Anwesens im eher bäuerlichen Stil, das zwar vor Luxus strotzt, aber eben das landestypische Gebäude (original oder im Nachbau) darstellt. Hohe Fenster, edle Gestaltung und eine Vielzahl von Zimmern sind meistens die schlagenden Attribute einer Villa – nicht nur explizit in Spanien und hier auf Mallorca, sondern überall auf der Welt.

Grundstückspreis, Materialkosten und Arbeitslohn ergeben zusammen die Summe, die man für ein Bauprojekt (nicht nur in Spanien) auf den Tisch legen muss. Doch wer davon ausgeht, wenn er seine Finanzierung beziehungsweise Kosten-Nutzen-Rechnung aufstellt, der wird schon während des Baus der Immobilie eine klaffende Lücke entdecken. Zu den genannten Kosten kommen nämlich noch etliche Ausgaben hinzu, die man selbstverständlich zu bezahlen hat – und wieder ist kaum ein Unterschied zwischen Ibiza und Iserlohn.

In Spanien wird kein Bauprojekt ohne einen Architekten umgesetzt. Baupläne sind einzureichen, ein Bauantrag ist abzugeben. Wie man sich vorstellen kann, arbeiten weder Architekten noch Behörden kostenlos, weil sie Spaß daran haben. Neubesitzer müssen im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie die Immobilie rechtsgültig gekauft haben – auch hierfür kommt Geld auf den Tisch.

Nicht vergessen darf jeder Bauherr, der einen Kredit für den Bau der Immobilie in Spanien aufnimmt, dass für diesen Gebühren und natürlich auch Zinsen zu bezahlen sind. Die Kreditsumme plus Zinsen und Nebenkosten sind als Gesamtes in die Kalkulation aufzunehmen; wer nur den Nettobetrag, den er ausbezahlt bekommt, berechnet, bekommt Schwierigkeiten, weil ihm am Ende vielleicht das Geld ausgeht.

Irgendwie sieht alles vorbestimmt aus: Die Lebenswege der meisten Menschen lassen sich zumindest weitestgehend erahnen, wenn sie ein gewisses Alter erreicht haben. Sie besuchen eine Schule gemäß ihrer Begabung, ergreifen einen bestimmten Beruf. Ob man Single bleibt oder eine Familie gründet, liegt am Aussehen, am Charakter, an der inneren Einstellung zu diesen Dingen. Auch die eigene Immobilie gehört zum Leben – oder auch nicht. Man sieht sich selbst mit 30, 50 oder 70 Jahren an einem bestimmten Punkt angekommen. Doch ein einziger Urlaub kann der Grund sein, dass sich die Wünsche in Sachen Immobilien plötzlich verändern. Plötzlich ist das – vielleicht schon gekauft oder gebaute – Eigenheim in der Heimat nicht mehr das, was als erfüllend angesehen wird. Vielmehr interessiert man sich plötzlich für Wohneigentum in Spanien und setzt auch alles daran, diesen Traum mit der Familie, mit der Bank, mit dem bisherigen Leben abzustimmen und in die Tat umzusetzen.

Kein leichter Weg – aber er lohnt sich

Bis man zu Hause alle Brücken so weit, wie gewünscht, abgebrochen hat und in Spanien eine Immobilie erworben oder gebaut hat, wird es viel Stress und sicher auch das eine oder andere Problem geben. Doch wer tough seinen Weg geht und sich grundlegend über jeden Schritt vorher informiert, wird mit dem nun veränderten Lebensziel alt werden – und dafür lohnen sich alle Anstrengungen.

Ein Bauprojekt in Spanien ist abgeschlossen – nun gehen die Wege der Nutzung auseinander. Selbst in die Immobilie einzuziehen erspart meistens jeden Aufwand bezüglich Fremdverwaltung. Wer jedoch nicht das ganze Jahr vor Ort ist oder den Bau aus Investitionsgründen errichten hat lassen, braucht auch nach Abschluss vom Bauprojekt noch Hilfe aus fremder Hand. Hier hat jeder Immobilienbesitzer zwei Möglichkeiten: Selbst Personal zu suchen und damit die Verwaltung, die Pflege, Renovierungen und andere Details zu regeln, ist eine davon. In der Hand hat der Eigentümer damit nur die Verpflichtung, Lohn zu bezahlen und von der Ferne die Dinge zu überwachen, was nicht immer einfach ist. Jeder Kontrollbesuch kostet Geld für den Flug – und Vertrauen ist wohl gerade in einer gerade neu entstandenen Beziehung zwischen deutschem Eigner und spanischem Personal eher schwer aufzubauen. „Perlen“ sind sehr selten.

Eine andere Option ist es, ein Unternehmen mit der Verwaltung zu beauftragen, das vor Ort ansässig ist und damit auch Kontrolle ausüben kann. Die Suche nach Personal, die Bezahlung von Lohn und Sozialabgaben, die Vergabe von Arbeitsanweisungen und alle weiteren personellen Belange übernimmt die beauftragte Firma, für die man natürlich bezahlt – dafür erspart man sich viel Zeit und Ärger bei der Verwaltung seiner Immobilie. Kosten für die Verwaltung sind gegebenenfalls auch steuerlich relevant.

Bauerwartungsland ist ein Grundstück, das erst noch erschlossen werden muss, bevor dort eine Immobilie erbaut werden kann. Ein erschlossenes Grundstück hingegen ist baubereit – der Bauherr kann hier binnen kürzester Zeit seinen Bauantrag stellen und mit dem ersten Spatenstich loslegen. Natürlich sind die Preise für diese beiden Formen der Grundstücke unterschiedlich – die Erschließungskosten, die der Besitzer eventuell bereits bezahlt hat, werden sich im Verkaufspreis ebenso niederschlagen, wie eine gewisse Wertsteigerung, die ein Bauplatz durch die Bauvorbereitungen erfahren hat.

Manche Spekulanten kaufen Bauerwartungsland, sorgen auf eigene Kosten für die Erschließung des Grundstückes und verkaufen es dann wieder, um die Wertsteigerung als Gewinn einzustecken. Dies lohnt aber nur, wenn die Wahrscheinlichkeit, dass es sich bei einem Grundstück wirklich um ein Stück Land handelt, das in naher Zukunft für den Bau von Häusern oder Gewerbeobjekten zugelassen beziehungsweise ausgeschrieben wird. Meistens in der Umgebung von Städten oder kleineren Ortschaften gelegen, schnellen nach Bekanntwerden der Bebaubarkeit meist die Grundstückspreise hoch – und der Landbesitzer kann gutes Geld damit verdienen.

Immobilienbesitzer in Spanien – ein Lebenstraum, der sich nicht ohne weiteres und schon gar nicht ohne Risiko verwirklichen lässt. Eine zu straff kalkulierte Rückzahlung kann schon der Grund sein, dass man als Immobilienbesitzer scheitert und den üblichen unangenehmen Weg von geldbezogener Not, Zwangsversteigerung und Schulden gehen muss. Insolvenzen zu Hauf beweisen es, dass man weder in Deutschland, noch in Spanien als Immobilien Besitzer „ausgesorgt“ hat.

Der sichere Weg geht schrittweise voran. Zunächst sucht man ein Grundstück oder eine fertige Immobilie, die dem Traum sehr nahe kommt. Hierzu nutzt man am besten die Hilfe eines Maklers. Mit konkreten Zahlen in einer selbst erstellten Finanzierungsübersicht nimmt man dann den Termin bei der Bank wahr. Hier erfährt man, ob die Kreditzusage erfolgt, oder ob man bei der Bank davon ausgeht, dass die Rückzahlung ein zu großes Risiko darstellt. Als Sicherheit kommt die Immobilie natürlich in Frage; man darf nur nicht vergessen, dass Krankheit oder Arbeitslosigkeit dann bedeuten können, eben diese Sicherheit – in finanzieller und als Lebensbasis gedachter Hinsicht – auch verloren gehen kann. Deswegen darf man sich beim Immobilienkauf niemals übernehmen.

Infrastruktur ist ein dehnbarer Begriff, der viele Faktoren enthält. Wer nach Spanien auswandert, muss sich vor dem Grundstückskauf darüber im Klaren sein, wie er leben möchte – abgeschieden, im Zentrum eines Ortes oder ein Kompromiss aus beidem? Kinder, die zur Schule müssen, sind ein Argument, sich eher nahe einer Stadt anzusiedeln, in der es die entsprechenden Schulen gibt – der Aufwand wäre zu hoch, wenn viele Kilometer Schulweg gemeistert werden müssen und hier vielleicht nicht einmal regelmäßig öffentliche Verkehrsmittel fahren.

Wer ohne Auto nach Spanien ziehen will oder muss, kann nur schwerlich seinen Alltag mit Arztbesuchen, Einkaufen und anderen Dingen meistern, wenn er im idyllischen Bergland, aber dafür abseits der Zivilisation ein Grundstück kauft und dort baut. Schon beim Hausbau ist es schwer, solche Areale zu erreichen, sowohl für Lieferanten, wie auch für Baumaschinen und so weiter.

Auch ein gewisses Kulturangebot kann neben Verkehrsanbindung und öffentlichen Einrichtungen zur Infrastruktur gezählt werden. Kino oder Theater gehören für viele zum Leben – und wer weit davon entfernt wohnt, muss diese Vergnügen mit Mühe wahrnehmen. Jeder muss selbst wissen, welche „Portion“ Infrastruktur er für sein Leben benötigt.

Nur sehr wenige Bauprojekte laufen ohne eine Finanzierung ab. Allerdings sind sich manche Bauherren nicht darüber im Klaren, wie hoch die Gesamtkosten werden, wenn sie die ersten Gespräche mit ihrer Bank führen beziehungsweise nach den besten Kredit Konditionen Ausschau halten. Der ideale Ablauf besteht aus einem gut kalkulierten Finanzkonzept, mit dem man zur Bank geht. Dazu sollte man wissen, wie teuer ein Grundstück ist, was das Bauprojekt bis zu seinem Ende kosten wird und muss natürlich auch ein gewisser Spielraum berechnet werden, wenn es Probleme auf dem Bau gibt. Gebühren für Helfer, Courtage für den Makler, Abgaben und Steuern müssen bekannt sein. So ergibt sich eine Summe, die man der Bank nennen kann.

Ein zweites Argument für die klare Kalkulation der Kosten vom spanischen Bauprojekt besteht in der Tatsache, dass man schließlich vor dem ersten Spatenstich wissen sollte, auf welche monatliche Belastung man sich einlässt und wie die Rückfinanzierung zu bewältigen ist. Das bedeutet, Grundstückspreis, Baukosten und sonstige Ausgaben müssen vor dem Unterzeichnen eines jeden Vertrages verhandelt beziehungsweise berechnet werden.

Eine Krise hat immer Folgen – für die einen sehr negative, für manche aber auch positive; sie sind die Nutznießer in den Situationen, in denen andere alles verlieren. Das ist der Kreislauf des Lebens und der Wirtschaft und das wird sich auch nicht ändern. Die Finanz- und Bankenkrise bildet hier keine Ausnahme; sie hat Menschen in Deutschland, in Europa, ja auf der ganzen Welt in den Ruin getrieben und ebenso gibt es heute Leute, die daraus Kapital schlagen. Ein sicherer Beweis für diese „Lebensregel“ ist die Situation der Immobilien in Spanien, für die es gerade eine Art „Wühltisch“ gibt. Nur mehr 40 bis 50 Prozent der einstigen Immobilienpreise sind zu bezahlen, wenn sich jemand hier eine Existenz aufbauen oder rentabel investieren möchte.

Grund für das Angebot vieler günstiger Immobilien in ganz Spanien sind die Abverkäufe der Banken, die Kreditversager um ihre Sicherheit – das Haus beziehungsweise Grundstück – erleichtert haben. Arbeitslose und von der Krise gebeutelte Geschäftsleute konnten ihre Raten nicht begleichen und verloren den Grund für den Kredit. Oft reicht der Erlös aus dem Verkauf nicht, um die Schulden zu eliminieren; finanzieller Ruin kommt also im gleichen Atemzug, wie die Freude über ein sagenhaft günstiges Angebot über eine Immobilie in Spanien.

Nicht nur die Meerreihe, sondern auch die anderen Faktoren, die eine Grundstückslage positiv darstellen, spielen bei der Auswahl beziehungsweise bei einer Kaufabsicht eine Rolle. Man will gewisse Faktoren einfach nicht oder andere im Gegenzug ausdrücklich haben. Dabei stellen sich einige Fragen, die unter anderem auch mit dem persönlichen Geschmack zu tun haben.

Bodenbeschaffenheit vom Grundstück

Liegt das Grundstück auf einem sehr felsigen Gebiet? Das würde bedeuten, bei den Bauarbeiten einige Schwierigkeiten zu bekommen, die man auf normalem Grund und Boden nicht hätte – unter Umständen muss für einen unterkellerten Bau vieles an Geld in die Hand genommen werden, was man auf Lehmboden nicht zu erwarten hat. Wie sieht es mit der Entwässerung aus und wurde beim Erschließen auch wirklich an alle Widrigkeiten gedacht?

Windschutz und Unwetterwahrscheinlichkeit

Gegen das Wetter an sich kann man nichts machen – doch es gibt Grundstücke, bei denen Wind nicht so sehr zum Tragen kommt und bei denen Hochwasser oder andere Faktoren nicht schlimme Konsequenzen haben können. Eigentümer würden Nachteile wohl meist verschweigen, weswegen man sich gründlich informieren muss. Hat man erst einmal gekauft, wird es schwer, diesbezügliche Widrigkeiten in den Griff zu bekommen beziehungsweise einen Weiterverkauf zu schaffen.

Immobilien in Spanien sind nicht nur für Überwinterer oder Auswanderer interessant, die ein Eigenheim zur Selbstnutzung kaufen möchten. Auch der Wunsch nach einer beruflichen Veränderung oder einer Investition kann hinter einem Immobilien Interesse stecken. Gewerbeimmobilien können Ladenlokale, aber auch gastronomische Anlagen verschiedener Größe sein. Dazu kommen industrielle beziehungsweise handwerkliche Betriebe.

Wie überall auf der Welt bekommt man gewerblich nutzbare Immobilien sowohl zum Kauf, als auch zur Pacht. Jeder muss für sich selbst nach seiner eigenen Situation entscheiden, welches Modell er für sich wählt. Die Verpflichtung einer Refinanzierung für einen Kauf- oder Baukredit ist nicht minder anstrengend, als die monatliche Pacht, die auch in umsatzschwachen Monaten aufgebracht werden muss. Jedoch arbeitet man bei der Rückfinanzierung für sein Eigentum, während man die Pacht bezahlt, ohne dabei Immobilienkapital anzuhäufen. 

Kombinierte Immobilien, also solche, in denen die Geschäftsleute wohnen und ihre Firma unterbringen, gibt es natürlich ebenfalls. Hier muss man nicht unbedingt eine der Touristenhochburgen, zum Beispiel auf Mallorca oder Ibiza ansteuern – solche vakanten Objekte findet man in ganz Spanien. Jeder ist bekanntlich seines eigenen Glückes Schmied; ob in Spanien oder Deutschland spielt nur eine untergeordnete Rolle. Ein Gewerbe kann florieren oder floppen.

Heute regeln die meisten Menschen viele ihrer täglichen Belange online. Per Computer, Smartphone oder anderer Geräte spart man sich den Bankbesuch und das Telefonbuch, viel Papier für Kommunikation und Bestellungen, die vorher über einen Katalog vorgenommen wurden und vieles mehr. Aber auch beim Kaufen und Verkaufen größerer Dinge nutzt man das Netz heute ganz selbstverständlich. Zumindest für die Suche nach Adressen oder Kontakten kommt man am zeitsparenden, globalen und wirklich schnellen Medium nicht mehr vorbei.

Ein Beispiel, bei dem das Internet wertvolle Hilfe leistet:

Das Netz ist die beste Anlaufstelle, um Makler zu finden. Ein Immobilienkauf in Spanien soll realisiert werden; nach einer Benutzung der Suchmaschine finden sich nicht nur lokale Maklerbüros in Deutschland, sondern auch solche, die europaweit, nur in Spanien oder sogar nur auf Mallorca aktiv sind. Das omnipräsente Internet als Kommunikationsmedium empfiehlt sich für die erste Kontaktaufnahme zu einem ausgewählten Makler, zur ersten fotografischen Besichtigung der Immobilien und letztendlich auch zum Buchen des vielleicht wichtigsten Fluges im Leben: Der Flieger, der einen Kaufinteressenten zu der Immobilie bringt, die sein Leben nachhaltig verändern wird.

Wer nicht gerade das Hinterland Mallorcas oder spezielle Inlandregionen des Landes bevorzugt, sieht in einem Grundstück in Spanien zumeist einen schlagenden Vorteil: Die Nähe zum Meer, zum Strand und damit auch zu den Vergnügungen, die damit in Verbindung stehen. In allen Küstengebieten ist ein Kriterium in der Beschreibung vakanter Grundstücke auch die sogenannte „Meerreihe“. Diese kostet unter Umständen einen Batzen Geld, denn je näher das Areal am Meer gelegen ist, umso teurer wird der Quadratmeterpreis. Die erste Meerreihe kann sich kaum ein Normalverdiener leisten, während in fünfter oder sechster Reihe bereits einigermaßen erschwingliche Preise notiert werden.

Die Preise für Immobilien im Allgemeinen, aber auch erschlossene Grundstücke und Bauerwartungsland in Spanien sind im Moment mehr als nur günstig, vergleicht man sie mit der Situation noch vor einigen Jahren. Dennoch sind die Bauplätze umso seltener, je näher sie am Meer gelegen sind. Doch für deutlich weniger Geld gibt es ein Grundstück, von dem aus man nur einige hundert Meter zu Fuß gehen muss, um im Sand zu liegen und die Sonne und das Wasser zu genießen.

Die eigene Finca, eine Wohnung mit Garten oder sogar eine Villa in Spanien gehört zum Besitz? Dann hat man es automatisch auch mit den alltäglichen Pflichten eines Hausbesitzers zu tun: Gartenarbeit ist eine dieser Verantwortungen, denen man sich zu stellen hat. Natürlich wollen es sich die meisten Residenten – so werden Auswanderer genannt, die für einige Monate oder das ganze Jahr in Spanien leben – nicht nehmen lassen, ihren eigenen Garten auch im Ausland selbst in Schuss zu halten. Manche haben zu Hause in Deutschland, als sie noch täglich zur Arbeit mussten, dieses Hobby niemals richtig ausleben können. Seit Kauf oder Bau der spanischen Immobilie genießen sie nicht nur das warme Klima ihrer neuen Heimat, sondern auch die vielen Stunden, die für das Hegen und Pflegen des Gartens vor der Finca oder zur Wohnung gehörig.

Personal finden?

Wer aus gesundheitlichen Gründen, aus Mangel an Interesse oder auch einfach, weil man in Deutschland noch diverse Verpflichtungen hat, keine Möglichkeit zur selbsttätigen Gartenarbeit sieht, muss sich Personal suchen. Es gibt Makler, die sich auch darum kümmern, den richtigen Hausmeister beziehungsweise Verwaltungsangestellte zu finden, die sich neben der Gartenarbeit um alle Pflichten, die nun einmal mit einer eigenen Immobilie einhergehen, kümmern.